纽约曼哈顿的“全球地产论坛”现场，水晶灯折射出璀璨的光，来自28个国家的地产大佬、投资机构负责人围坐一堂。当主持人念出“恒基集团执行董事陈文博”的名字时，陈文博整理了一下西装袖口，起身走向演讲台。他手中攥着一个深蓝色丝绒盒子，里面装着那张泛黄的1997年字条——这张被恒基人视为“传家宝”的纸片，此刻正承载着一个东方家族的稳健哲学，即将站上全球行业的聚光灯下。
演讲台的大屏幕上，缓缓浮现出字条的高清影像：“高杠杆如饮鸩，稳字当头方长久；不贪最后一个铜板，不踩政策灰色线”。字迹遒劲有力，带着岁月的沧桑，台下立刻响起窃窃私语。有人拿出手机拍照，有人翻阅恒基的资料，更多人脸上带着好奇——这个在全球地产疯狂加杠杆的时代，却坚持“负债率≤25%”的港资企业，究竟藏着怎样的生存智慧？
“这张字条，来自1997年的香港。”陈文博的声音沉稳有力，透过麦克风传遍全场，“当年，我父亲陈启棠的一位挚友，因过度杠杆投资地产，在金融风暴中破产跳楼，临终前留下了这几句话。父亲将它装裱起来，放在办公桌前，这一放，就是17年。”
他顿了顿，目光扫过台下西装革履的听众，继续说道：“2011年，内地房地产进入‘去库存’政策周期，高杠杆、拿地王成了行业狂欢的标配。但父亲指着这张字条告诉我们，‘风暴从不预告，贪婪必遭反噬’。于是，我们开始逐步撤离内地非核心资产，将资金转向伦敦、悉尼的优质商业地产，坚守三个原则：负债率不超过25%，自有资金占比不低于60%，坚决不碰高杠杆项目。”
大屏幕上随之切换出一组对比数据：2011-2014年，内地房企平均负债率从72%飙升至85%，而恒基全球资产负债率始终稳定在18%-25%之间；同期，内地30家高杠杆房企中，已有5家破产，12家出现债务违约，而恒基凭借伦敦金丝雀码头、悉尼情人港的稳定租金收益，年营收增长率保持在8%以上。冰冷的数据背后，是两种截然不同的生存逻辑，台下的议论声渐渐平息，取而代之的是专注的倾听。
“很多人问我们，为什么在房价暴涨的内地市场选择撤离？”陈文博拿起丝绒盒子，轻轻打开，将字条举到胸前，“因为这张字条告诉我们，地产的本质是‘筑家’，不是‘赌局’。2013年，我们抛售北京2个非核心写字楼，当时有人说我们‘错失良机’，但三个月后，北京写字楼价格下跌8%，那些跟风拿地的企业被套牢；2014年，我们彻底清仓广州非核心资产，转而加码香港商业地产，而同年6月，高杠杆房企宏图地产美元债违约，负债120亿，老板跑路。”
他的话语中没有丝毫炫耀，只有历经周期后的从容。台下，全球最大的地产投资基金黑石集团亚太区总裁马克·施奈德频频点头，手中的笔在笔记本上快速记录；新加坡凯德集团cEo林明彦拿出手机，给陈启棠发去一条信息：“您的字条，值得所有地产人学习”。
演讲进入互动环节，第一个提问的是美国华平投资的董事总经理张磊：“陈先生，恒基的‘字条原则’是否过于保守？在低利率环境下，适度加杠杆才能获得更高收益，您如何看待这种观点？”
陈文博微微一笑，目光转向大屏幕上的字条：“张先生的问题，也是很多同行的困惑。但我们认为，‘稳’不是保守，而是对风险的敬畏。1997年的金融风暴、2008年的次贷危机，都证明了高杠杆的脆弱性。恒基的伦敦资产，年化租金收益5%，看似不高，但胜在稳定；悉尼的商业地产，十年间只涨不跌，靠的是长期运营，而非短期炒作。我们的目标不是做‘规模最大’，而是做‘活得最久’。”
他顿了顿，补充道：“当然，‘稳’不代表一成不变。我们会根据全球市场变化调整资产配置，但三个核心原则不会动摇。就像这张字条，虽然写于1997年，但它蕴含的风险哲学，在任何时代都适用。”
第二个提问的是中国内地某房企的董事长，他面露焦虑：“当前内地房企债务风险高企，很多企业面临资金链断裂的危机，您认为我们该如何自救？”
陈文博的目光变得凝重：“自救的前提，是承认错误，放弃幻想。首先要降低杠杆，抛售非核心资产回笼资金；其次要回归主业，专注于产品和服务，而不是盲目扩张；最后要敬畏规则，远离灰色地带。这张字条上的‘不踩政策灰色线’，看似简单，却能让企业在风暴中站稳脚跟。”
他的回答直击要害，台下响起热烈的掌声。马克·施奈德站起身，大声说道：“黑石集团决定，将恒基的‘字条原则’纳入全球地产投资标准，未来投资的所有地产项目，都必须满足‘负债率≤25%、自有资金≥60%、不碰高杠杆’的要求！”
话音刚落，台下一片哗然，随即爆发出更热烈的掌声。凯德集团、新加坡政府投资公司、加拿大养老金计划投资委员会等机构负责人纷纷表态，将效仿“恒基标准”，调整全球地产投资策略。一时间，这张来自1997年的中国字条，成了全球地产行业的“稳健风向标”。
演讲结束后，陈文博被媒体和同行围得水泄不通。《华尔街日报》的记者追问：“陈先生，这张字条是否会成为恒基的全球品牌标志？”
“它已经是了。”陈文博笑着说，“恒基香港总部的会议室里，这张字条被装裱在最显眼的位置，作为家族家训和企业准则；我们的海外分公司，每个员工入职第一天，都会学习字条背后的故事。它不是冰冷的规则，而是温暖的提醒——无论市场多么疯狂，都要守住初心，敬畏风险。”
当晚，陈文博给父亲陈启棠打去越洋电话。电话那头，陈启棠的声音依旧沉稳：“文博，不是我们有多聪明，只是我们见过风暴，知道潮水退去后，谁会裸泳。那张字条，不仅是给我们家的，也是给整个行业的警示。”
“爸，黑石、凯德都要效仿我们的原则了，您的字条，已经影响到全球地产行业了。”陈文博的语气中带着自豪。
陈启棠沉默了片刻，轻声说：“我希望更多人能看懂这张字条，少一些疯狂，多一些稳健。地产行业是社会的基石，不能变成少数人的赌局。”
挂了电话，陈文博站在酒店的落地窗前，望着纽约繁华的夜景。远处的帝国大厦灯火璀璨，近处的街道车水马龙，就像这个疯狂的地产行业，永远有人在追逐短期利益，在高杠杆的钢丝上跳舞。但他知道，恒基已经找到了自己的方向，那张泛黄的字条，就像一座灯塔，在行业的风浪中，指引着稳健前行的道路。
接下来的几天，“恒基字条”成了全球地产行业的热门话题。《金融时报》发表评论文章《一张中国字条，改变全球地产投资逻辑》，文中写道：“在高杠杆主导的地产狂欢时代，恒基的‘稳字哲学’如同一股清流，它提醒我们，真正的成功不是跑得有多快，而是走得有多远。”
香港恒基总部，陈启棠的孙子陈宇放学后来到会议室，仰头望着墙上装裱的字条，好奇地问：“爷爷，这张纸为什么这么重要？”
陈启棠蹲下身，摸了摸孙子的头，轻声说：“这张纸上写着我们家的‘根’。做人要稳，做事要实，不能贪多，不能投机。以后你长大了，要把这张字条的道理记在心里，传给你的孩子。”
陈宇似懂非懂地点点头，伸出小手，轻轻抚摸着字条的玻璃镜框。阳光透过窗户，照在字条上，泛黄的纸片仿佛焕发了新的生机。它不再仅仅是一个家族的记忆，更是一个行业的觉醒；它不再仅仅是东方的智慧，更是全球的共识。
与此同时，内地的房地产市场依旧在疯狂中前行。林晟正在为城东地王的资金发愁，高杠杆的枷锁越套越紧；而赵山河的国信地产，依旧坚守着“蓝色文件夹”的规则，在代建和长租房领域稳步扩张。不同的选择，不同的命运，在这个狂欢与危机并存的时代，悄然上演。
但无论市场如何变化，那张1997年的字条，已经跨越时空和地域，成为全球地产行业的“黄金法则”。它告诉我们，在欲望与规则的博弈中，唯有敬畏风险、坚守稳健，才能穿越周期，实现真正的长久发展。而这，正是陈启棠留给家族、留给行业最宝贵的财富。