2015年6月的香港，台风“莲花”的外围气流带来了连日的阴雨，维多利亚港的海面被灰色的雨雾笼罩，波浪拍打着码头的礁石，发出沉闷的声响。陈启棠的办公室在中环写字楼的28层，落地窗外的雨丝被风吹得斜斜的，模糊了远处的建筑群。他坐在宽大的红木办公桌后，指尖捏着那张泛黄的字条，纸面因年代久远已经有些发脆，上面用钢笔写的字迹却依旧清晰：“地产如潮，涨时疯狂，退时露底，稳字为上，贪者必败——1997，志远。”
桌上的平板电脑正播放着财经新闻，主播的声音带着一丝急促：“今日，高杠杆房企远大地产宣布破产清算，其负债高达200亿，涉及银行贷款、信托融资、民间拆借等多个渠道。据悉，远大地产去年以溢价180%拿下的城西地王是压垮资金链的最后一根稻草，目前公司老板已失联，相关部门正介入调查。”
陈启棠把字条轻轻放在平板旁，拿起手机给陈文博发了条消息，只有短短九个字：“地王就是陷阱，别碰。”他的手指有些微微发颤，不是因为紧张，而是因为一种宿命般的印证。这已经是第三家因高杠杆拿地王而破产的房企了，从2013年的鑫源地产，到2014年的宏图地产，再到如今的远大地产，每一次爆雷，都在为这张1997年的字条增添新的注脚。
办公室的门被轻轻推开，陈文博走了进来，手里拿着一份恒基的资产报表，脸上带着一丝凝重。他刚从内地考察回来，原本还想着内地楼市在330新政后可能回暖，或许可以考虑重新布局一些优质地块，可远大地产破产的消息，像一盆冷水浇灭了他心里最后一丝侥幸。
“爸，远大地产的事，您怎么看？”陈文博把报表放在桌上，目光落在那张字条上。他还记得第一次看到这张字条时，觉得父亲太过保守，内地楼市的火爆明明是千载难逢的机遇，可现在，他看着新闻里滚动播放的远大地产债权人围堵公司大门的画面，心里只剩下后怕。
陈启棠把字条推到陈文博面前，语气平静却带着不容置疑的力量：“你现在明白了？1997年，你志远叔就是抱着‘政策托底，地王必赚’的想法，重仓拿地，结果台风一来，资金链断了，跳楼自杀了。这张字条，是他用命换来的教训。”他顿了顿，指了指新闻里的画面，“远大地产的老板，和当年的志远有什么区别？都是被地王的泡沫迷了眼，把杠杆加得比天还高，以为自己能赌赢周期，结果呢？”
陈文博拿起字条，指尖抚过那些泛黄的字迹，心里五味杂陈。他想起去年在港交所演讲时，父亲公开建议减仓高杠杆房企，当时还被不少内地开发商嘲讽“港资不懂内地市场”，可现在，那些嘲讽的声音都消失了，只剩下市场的一片恐慌。“内地机构已经开始恐慌性抛售了，不少高杠杆房企的股票都在大跌。”陈文博翻开报表，指着一组数据，“恒基持有的内地房企股票，我们已经提前减持了，没受什么影响。”
“这就对了。”陈启棠点点头，端起桌上的功夫茶，抿了一口，茶的苦涩在舌尖蔓延开来，“市场永远不缺疯狂的人，缺的是清醒的人。地王看着是香饽饽，其实是裹着糖衣的毒药，你以为能吃到甜头，其实早就被它套住了。”他放下茶杯，目光望向窗外的雨雾，“通知下去，恒基所有内地业务，只做存量资产运营，坚决不拿新地，尤其是地王，谁也不能破例。”
与此同时，内地的房地产市场正陷入一场小小的地震。远大地产破产的消息像一颗炸弹，在开发商和投资者之间炸开了锅。地级市的地产圈里，原本热闹的饭局少了，开发商们纷纷闭门开会，讨论如何应对可能到来的风险。而鼎盛地产的会议室里，气氛更是压抑到了极点。
林晟站在白板前，手里的马克笔重重地摔在地上，发出清脆的声响。白板上写着鼎盛的股价走势，一条陡峭的绿色曲线从左向右下方延伸，触目惊心。“40%！”林晟的声音带着一丝嘶哑，眼睛里布满了血丝，“就因为远大地产破产，我们的股价就跌了40%？那些机构眼瞎了吗？鼎盛和远大能一样吗？”
会议室里鸦雀无声，高管们低着头，没人敢接话。他们心里都清楚，鼎盛和远大本质上没什么区别，都是靠着高杠杆运转，都拿过溢价极高的地王，唯一的不同，或许只是鼎盛还没到最后一步。会计老陈坐在角落里，手指在计算器上飞快地敲击着，员工持股计划的亏损数据让他心惊肉跳——5000万，这是员工们辛苦几年攒下的钱，现在一下子亏了一半。
“林总，我们现在怎么办？”销售总监小心翼翼地问道，“不少客户都在退订文旅城的商铺，说担心我们也会破产。”
林晟深吸一口气，强压下心里的怒火，双手撑在会议桌上，目光扫过众人：“慌什么？鼎盛是上市公司，有品牌，有项目，怎么可能破产？”他顿了顿，像是做了一个艰难的决定，“我决定，动用员工持股计划的1亿资金，增持公司股票，稳定股价。”
“林总，这不行啊！”老陈猛地站起身，脸色苍白，“员工持股计划的钱是员工的血汗钱，要是再亏了，大家肯定会闹事的。”
“你懂什么！”林晟瞪了老陈一眼，语气强硬，“现在股价大跌，正是增持的好时机，等股价涨回来，不仅能稳住人心，还能给员工分红。你现在不增持，难道等着股价继续跌，等着公司被做空吗？”他摆摆手，示意老陈坐下，“这事就这么定了，你去办，出了事我负责。”
老陈无奈地坐下，心里充满了绝望。他知道，林晟这是在赌，赌股价能涨回来，可现在的市场环境，连远大地产都倒了，鼎盛的高杠杆和隐性债务，一旦被市场深挖，后果不堪设想。他偷偷拿出手机，给妻子发了条消息：“把家里的存款转一部分到国外，以备不时之需。”
增持计划很快就实施了，林晟亲自在交易所操作，看着屏幕上的买单不断涌现，鼎盛的股价确实有了短暂的回升。他松了一口气，以为自己又一次赌赢了，还在公司内部群里发了条消息：“大家放心，鼎盛不会倒，我会和大家共渡难关。”
可他没看到的是，香港的机构投资者们正在加速减持内地房企的股票。陈文博在恒基的交易室里，看着屏幕上不断跳出的减持指令，心里感慨万千。他想起父亲的话，潮水退了就知道谁没穿裤子，现在潮水还没完全退去，就已经有不少人在裸泳了。
“通知所有合作的机构，继续减持高杠杆内地房企的股票，尤其是鼎盛。”陈文博对交易员说，“鼎盛的负债率已经超过90%，还有大量的隐性债务和违规操作，风险太高了。”
交易员点点头，手指在键盘上飞快地敲击着。随着香港机构的集体减持，鼎盛的股价刚刚回升了一点点，又开始了新一轮的暴跌。这一次，比之前跌得更狠，短短三天，股价又跌了20%，员工持股计划的1亿资金，不仅没起到维稳的作用，反而又亏了2000万。
鼎盛的员工群里炸开了锅，有人发消息质问：“为什么要用我们的钱去填窟窿？”“林总不是说会涨回来吗？现在亏了这么多，谁来负责？”还有的员工直接找到了老陈，围着他要说法。老陈只能一遍遍地解释，心里却充满了对林晟的不满。
林晟坐在办公室里，看着不断下跌的股价，心里充满了无力感。他拿起手机，想给私募经理打电话，再借点钱来增持，可手指在拨号键上悬了很久，最终还是放下了。他知道，现在没人敢再借钱给他了，远大地产的破产，让所有的资本都对高杠杆房企避之不及。
他走到窗边，看着楼下鼎盛文旅城的工地，那里已经停工了，塔吊孤零零地立在那里，在夕阳的余晖下显得格外凄凉。他想起自己拿下城东地王时的意气风发，想起自己在庆功宴上说的豪言壮语，心里一阵刺痛。他以为自己能掌控一切，以为政策会永远托底，以为高杠杆能让他快速实现阶层跨越，可现在，他才发现，自己只是被欲望牵着鼻子走的傀儡，脚下的杠杆早已脆如薄冰，而远大地产的破产，就是那声击碎薄冰的惊雷。
而在香港的办公室里，陈启棠把那张字条重新压在恒基的资产清单上，在旁边用红笔写了一行字：“第三次验证，地王陷阱，无人幸免。”他看着窗外渐渐放晴的天空，雨雾散去，维多利亚港的夜景开始显现出璀璨的光芒。他知道，这场由杠杆和欲望催生的狂欢，很快就要结束了，而那些疯狂的人，终将付出惨痛的代价。
陈文博走进来，手里拿着一份新的资产报告：“爸，恒基内地业务占比已经降至10%，剩下的都是优质的写字楼，每月租金稳定，没什么风险。”
陈启棠点点头，脸上露出一丝欣慰的笑容：“把这张字条复印一份，发给恒基全球的所有分公司，让每个员工都记住，做地产，永远要敬畏市场，敬畏风险，稳字当头，贪者必败。”他拿起字条，对着灯光看了看，那些泛黄的字迹，在灯光下仿佛有了生命，在诉说着一个关于疯狂与清醒、贪婪与敬畏的永恒故事。
夜色渐浓，香港的霓虹灯亮了起来，照亮了这座繁华的城市。陈启棠的办公室里，那张字条静静地躺在办公桌上，它像一面镜子，映照出房地产市场的众生相，也像一盏明灯，在疯狂的市场中，为那些清醒的人指引着方向。而内地的房地产市场，一场更大的风暴正在酝酿，那些还在追逐地王、加杠杆的房企，终将在这场风暴中，付出他们狂欢的代价。