香港会展中心的穹顶，像一枚倒扣的巨蚌，将维多利亚港的海风与喧嚣轻轻隔绝。全球地产论坛的会标在主舞台的LEd屏上缓缓转动，鎏金的字体衬着落地窗外的碧海蓝天，竟生出几分肃穆的意味。
陈文博站在侧幕，指尖无意识地摩挲着西装内袋里的那封塑封字条。纸面被岁月浸得泛黄，上面的字迹却依旧锐利，是父亲陈启棠三十多年前的手笔，寥寥数语，写着1997年那个风雨飘摇的夏天，一位老友破产前夜的泣血忠告：杠杆是索，地王是阱，唯稳者生。
此刻，论坛主持人的声音透过麦克风传遍全场，带着恰到好处的激昂：“接下来，让我们有请恒基集团执行董事陈文博先生，为我们带来《一张字条与一个行业的生存法则》主题演讲！”
聚光灯骤然亮起，像一束追魂的光，将陈文博的身影牢牢钉在舞台中央。他深吸一口气，迈步走上台时，皮鞋踩在光滑的地板上，发出清脆的声响，竟像是叩击在无数房企掌舵人的心上。台下坐满了来自全球的地产巨擘与财经领袖，有人西装革履，神色倨傲；有人眉头紧锁，眼底藏着对行业变局的焦虑。陈文博目光扫过全场，最终落在前排的几个空位上——那是主办方留给几家内地高杠杆房企的席位，直到开场，依旧空着。他想起昨夜父亲的电话，老人的声音隔着千里洋面，依旧沉稳如钟：“文博，把字条的故事讲清楚，不是为了炫耀恒基的远见，是为了让更多人少走弯路。”
掌声渐歇，陈文博抬手，示意工作人员将身后的大屏幕切换。一张放大的字条照片出现在众人眼前，泛黄的纸页，苍劲的字迹，甚至连纸边的一道折痕都清晰可见。台下顿时起了一阵小小的骚动，有人低声议论，有人拿出手机拍照。
“各位同仁，”陈文博的声音不高，却带着一种穿透人心的力量，“今天我站在这里，不谈恒基的千亿资产，不谈我们在伦敦金丝雀码头的写字楼，也不谈悉尼情人港的商业综合体。我只想和大家分享一张字条，一张改变了恒基命运，也让我们家族三代人奉为圭臬的字条。”
他顿了顿，指尖在麦克风上轻轻一点，屏幕上的画面切换，变成了1997年香港街头的老照片。拥挤的街道上，满是抛售房产的传单，曾经炙手可热的楼盘广告被雨水泡得模糊，几个西装革履的男人蹲在街角，烟头扔了一地。
“1997年，香港楼市泡沫破裂，无数房企一夜倾覆。我的父亲陈启棠，当时还是恒基的一名普通经理，他的一位老友，靠着高杠杆拿了三块地王，本想趁势登顶，却被突如其来的风暴砸得粉身碎骨。破产前夜，那位老友找到我父亲，留下了这张字条。”陈文博的声音里带着一丝唏嘘，“他说，‘文博他爹，我这辈子，错就错在把杠杆当成了登天的梯，把地王当成了传世的宝。你记住，做地产，不是比谁跑得更快，是比谁走得更稳。’”
台下静得落针可闻。陈文博看见前排一位来自美国的房企总裁，正微微颔首，若有所思。他继续说道：“从那天起，这张字条就被父亲收进了恒基的保险柜。2011年，内地楼市掀起‘去库存’的热潮，高息信托满天飞，地王频出，整个行业都陷入了‘杠杆狂欢’。当时，恒基的很多高管都劝父亲，趁势加码内地市场，捞一笔快钱。”
他抬手，屏幕上出现了两组对比鲜明的数据。左边是恒基2011-2015年的资产负债率曲线，始终平稳地徘徊在25%以下；右边是同期内地十家高杠杆房企的负债率曲线，像一匹脱缰的野马，一路飙升至90%以上，最终在2015年陡然坠落，变成了一条触目惊心的水平线——破产清算。
“父亲没有动摇。”陈文博的声音陡然提高了几分，“他把这张字条挂在恒基香港总部的会议室，要求所有高管每天上班前都要看一眼。我们制定了三条铁律，后来被大家称为‘字条原则’：第一，负债率永远不超过25%；第二，自有资金占比不低于60%；第三，绝不触碰地王项目，不参与高杠杆游戏。”
台下响起一阵热烈的掌声，这一次，比开场时的礼节性鼓掌要真诚得多。陈文博看见一位内地房企的董事长，正拿出笔记本，奋笔疾书。他微微一笑，继续说道：“2013年，内地房企鑫源地产破产，负债80亿；2014年，宏图地产美元债违约，老板跑路；2015年，远大地产因地王资金链断裂，轰然倒塌……这三年里，恒基做了什么？我们抛售了内地非核心资产，将资金转向伦敦、悉尼的优质物业；我们坚守商业地产的租金收益，拒绝了所有高息信托的诱惑；我们甚至主动将内地业务占比从30%降至5%，只为避开那场疯狂的盛宴。”
他的目光再次扫过全场，语气里带着一种历经沧桑的笃定：“有人说我们保守，说我们错失了风口。但我想问问在座的各位，什么是风口？风口不是让你赌上全部身家的陷阱，风口是让你看清趋势，守住底线的契机。当别人在为地王欢呼时，我们在计算库存去化周期；当别人在挪用募资填补窟窿时，我们在收着稳定的租金；当别人在机场被经侦带走时，我们的员工正陪着家人在维多利亚港看烟花。”
大屏幕上的画面再次切换，这一次，是恒基全球资产分布的地图。香港、伦敦、悉尼的地标建筑被一一标注，每一个标注旁，都写着醒目的“租金年化收益5%”。而内地的版图上，只有上海的一座写字楼，像一颗安静的明珠，散发着温和的光芒。
“这就是稳健的力量。”陈文博的声音里带着一种难以言喻的骄傲，“恒基没有成为规模最大的房企，但我们成为了最稳健的房企。我们的租金收益连续五年保持稳定增长，我们的股价在楼市动荡期逆市上扬，我们的家族三代人，得以安安稳稳地守着这份家业，看着子孙后代茁壮成长。”
他顿了顿，从西装内袋里取出那张塑封的字条，高高举起。聚光灯打在字条上，泛黄的纸页在灯光下竟像是镀上了一层金边。
“各位同仁，”陈文博的声音变得低沉而恳切，“今天，我把这张字条带到这里，不是为了标榜恒基的英明，是为了提醒大家——房地产行业，从来不是一个赌徒的乐园。杠杆可以撬动财富，但也可以撬动毁灭；地王可以带来一时的风光，但也可以带来一世的灾难。”
台下的掌声经久不息，甚至有人站起身来，用力鼓掌。陈文博看见那位内地房企的董事长，眼眶微微泛红。他知道，那是后怕，也是醒悟。
主持人走上台，紧紧握住陈文博的手，声音激动：“陈先生的演讲，让我们受益匪浅！据我所知，已有超过一百家全球地产公司，开始采用‘字条原则’作为投资标准。这张小小的字条，正在改变一个行业的投资逻辑！”
陈文博微笑着点头，将字条小心翼翼地收回内袋。他走下台时，海风从敞开的落地窗飘进来，带着淡淡的咸腥味。他看见父亲陈启棠的身影，正站在会场外的走廊上，朝着他挥手。老人的头发已经花白，手里却依旧攥着一张一模一样的字条复制品。
“爸。”陈文博快步走上前，轻声喊道。
陈启棠拍了拍他的肩膀，目光望向会场里那些热烈鼓掌的人群，眼底闪过一丝欣慰：“文博，我们没有白来。”
陈文博点点头，心里忽然涌起一股热流。他想起二十年前，父亲带着他站在香港的街头，看着那些破产的房企老板蹲在街角抽烟。那时，他还不懂父亲眼里的沉重。而现在，他终于明白，那张泛黄的字条上，写的哪里是生意经，那是一个家族的生存智慧，是一个行业的清醒剂。
夕阳穿过走廊的玻璃窗，将父子俩的身影拉得很长很长。远处的维多利亚港，轮船的汽笛声悠扬响起，像是在为这场关于“稳”与“狂”的对话，奏响一曲悠长的尾音。陈文博低头，再次摸了摸内袋里的字条，指尖传来纸页粗糙的触感，那触感里，藏着一个行业的过去，也藏着无数房企的未来。