1985年8月6日，香港中环华夏娱乐大厦顶层。
晨光透过落地窗，将周鹏的身影拉得修长。他手中捏着一份刚从东京传真过来的文件，嘴角噙着一抹难掩的笑意。办公桌前，财务总监沈敬尧正低头核对最后一笔资金流水，笔尖在报表上快速滑动，发出沙沙声响。
“周生，最后一笔款项已经到账并完成交割！”沈敬尧猛地抬起头，镜片后的眼睛亮得惊人，“15亿港币自有资金，加上渣打银行28亿港币抵押贷款，合计43亿港币，按当前1:7.8的汇率，换算成美元约5.51亿美元，已全部用于日本地产收购！”
周鹏转过身，将传真文件拍在桌上，声音里带着压抑不住的兴奋：“说说具体布局！”
“是！”沈敬尧立刻翻开报表，逐条汇报，“在东京核心区：新宿cbd拿下两栋商业大厦，估值1.2亿美元；银座商圈收购一栋高端写字楼及三层临街商铺，估值8500万美元；涩谷、池袋各购入一处综合商业体，合计1.1亿美元。住宅方面，东京湾沿岸购置23套高端公寓，大阪、横滨、名古屋、京都等发达城市核心地段购入住宅物业47套、小型商业楼12栋，这部分合计2.36亿美元。所有物业均已完成产权登记，总估值达5.51亿美元，与投入资金完全匹配！”
“干得漂亮！”周鹏重重一拍桌子，“沈总监，你和顾部长这段时间辛苦了，抵押材料的合规性、资金划转的时效性，没出一点纰漏。”
法务部部长顾维桢坐在一旁，脸上露出难得的轻松：“周生过奖了，主要是公司资产质地优良，《时尚先锋》的海外分公司和品牌权益让渣打银行信心十足，贷款审批比预期快了整整半个月。不过，现在公司核心资产都还在抵押状态，风险敞口不小。”
周鹏摆了摆手，目光投向门口：“这点风险，在即将到来的机遇面前不值一提。对了，我让猎头挖的投资经理应该到了吧？”
话音刚落，总裁助理林漃雅便带着一位西装革履的中年男人走进办公室。男人约莫四十岁，梳着整齐的分头，戴着金丝眼镜，气质儒雅却难掩锐利，正是猎头从日本三菱地所挖来的资深投资经理——松本健一。
“周生，松本先生已经到了，他在日本地产和金融领域有二十年从业经验，曾主导过多起跨国地产并购案。”林漃雅介绍道。
松本健一微微鞠躬，用流利的粤语说道：“周生您好，感谢您的信任，能加入华夏集团我深感荣幸。”
周鹏起身与他握手，力道沉稳：“松本先生，我知道你的能力，请你来，是要做一件大事。现在我们在日本的5.51亿美元物业，只是第一步棋。”
他指着墙上的日本地图，眼神锐利如鹰：“我要你以这些已购物业为抵押，向日本三菱银行、住友银行、三井银行等多家机构申请二次贷款。记住，分散抵押、分散贷款，避免单一银行集中度风险，利率争取控制在6%以下，贷款期限至少三年。”
松本健一瞳孔骤缩，随即露出了然的神色：“周生是想利用杠杆，继续加仓日本地产？”
“不仅如此。”周鹏嘴角勾起一抹深意，“我要你在一个月内，尽可能多地撬动资金，继续收购东京及其他发达城市的优质物业，重点是商业地产和核心区住宅。资金不够，就用新收购的物业再抵押，滚动操作！”
沈敬尧闻言一惊：“周生，这样一来，我们的杠杆率会非常高，一旦市场波动，资金链可能……”
“沈总监，你忘了我之前给你看的那份国际经济分析报告？”周鹏打断他，语气笃定，“美国、日本、德国、法国、英国这五个国家，近期正在秘密协商汇率问题，不出意外，下个月就会有重大政策出台。日元即将迎来历史性升值，而日本地产市场，会跟着日元一起暴涨！”
松本健一浑身一震，难以置信地看着周鹏：“周生，您是说……五国可能会干预汇率？这可是顶级机密，您怎么会知道？”
“我自有渠道。”周鹏没有过多解释，“松本先生，这是你展现实力的机会。我给你授权，在日本的投资决策，你可以全权负责，只要不超出杠杆安全红线，资金使用无需事事请示。目标是，在9月底之前，让我们在日本的物业总估值翻倍！”
松本健一深吸一口气，眼中燃起斗志：“周生，我明白您的雄心！请放心，日本银行对优质地产物业的抵押率最高可达70%，我们现有5.51亿美元物业，至少能撬动3.86亿美元贷款。加上滚动抵押，一个月内实现物业估值翻倍完全可能！”
“那就行动起来！”周鹏拍了拍他的肩膀，“需要集团配合的，无论是资金划转还是法律支持，顾部长和沈总监都会全力协助你。”
接下来的一个月，华夏集团在日本地产市场掀起了一场收购狂潮。松本健一凭借深厚的行业人脉和精准的判断力，以平均低于市场价5%的价格，在东京千代田区再拿下一栋商业大厦，在大阪梅田商圈收购一处大型购物中心，同时在神户、福冈等城市补充了28套高端住宅和7栋小型商业楼。
9月22日，纽约广场饭店。
美、日、德、法、英五国财政部长和中央银行行长正式签署《广场协议》，宣布联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币有序贬值，尤其是推动日元升值。消息一出，全球金融市场震动。
当天下午，松本健一的越洋电话直接打到了周鹏的办公室，声音激动得有些颤抖：“周生！《广场协议》签署了！五国承诺三年内让日元升值，市场预测升值幅度可能超过100%！我们的物业，已经开始升值了！”
周鹏正坐在会议室里，与华夏娱乐总经理陈敬鸿、《时尚先锋》总经理高朗等人开会。他按下免提键，让所有人都能听到。
“具体数据呢？”周鹏问道。
“截至今日收盘，日元对美元汇率已从1:250升至1:230，我们在日本的物业总估值已达11.8亿美元！”松本健一快速汇报，“而且这只是开始，随着日元持续升值，海外资本会大量涌入日本地产市场，物业价格还会暴涨！”
会议室里瞬间爆发出一阵低呼。陈敬鸿猛地站起来，声音洪亮：“周生，这意味着我们一个月前投入的5.51亿美元，现在已经翻倍了？”
“不止！”沈敬尧快速核算，“加上二次贷款撬动的资金，我们总投入约9.37亿美元，现在物业估值11.8亿美元，账面浮盈已达2.43亿美元！而且随着日元升值，换算成港币的话，利润会更惊人！”
顾维桢推了推眼镜，语气中满是敬佩：“周生，您这一步棋太神了！谁能想到，《广场协议》真的会签署，日元会升值这么多。现在我们的物业估值远超贷款金额，风险已经完全可控。”
周鹏微微一笑，拿起桌上的水杯：“这只是第一波红利。根据协议，日元在三年内要升值108%，从1:250到1:120。我们来算一笔账，现在我们的物业估值11.8亿美元，按最终汇率1:120换算，相当于1416亿日元。而我们的总投入，包括两次贷款在内，合计约9.37亿美元，换算成日元是2342.5亿日元（按初始汇率1:250）。”
他顿了顿，让众人消化一下数字，继续说道：“等日元升值到1:120时，我们的物业出售后可兑换美元约11.8亿美元（1416亿日元÷120），而我们的贷款本息合计约10.5亿美元（9.37亿x1.12，按三年利率6%计算）。也就是说，我们净赚1.3亿美元，换算成港币约9.94亿！”
“什么？净赚近10亿港币？”高朗瞪大了眼睛，“而且这还只是物业升值的收益，如果加上租金收入和后续地产增值，利润简直不敢想象！”
“不止这些。”周鹏补充道，“《时尚先锋》在日本的分公司，随着日元升值，广告收入换算成港币会大幅增加，国际大牌的合作溢价也会更高。华夏娱乐与日本影视公司的项目合作，收益也会水涨船高。”
陈敬鸿拍着大腿说道：“周生，当初您坚持不签约大牌艺人，把资金都投入到地产和杂志扩张，现在看来真是太明智了！这一笔投资的利润，比我们娱乐业务五年的净利润还多！”
周鹏站起身，目光扫过在场的众人，语气激昂：“各位，这只是我们跨国布局的开始。日元升值带来的红利，会让我们有更充足的资金，进军美国、欧洲的地产和娱乐市场。接下来，松本先生会继续优化日本物业组合，适时出售部分非核心资产，锁定利润。沈总监，你要做好资金回流和再投资的规划。”
“明白，周生！”沈敬尧和松本健一同时应道。
就在这时，林漃雅走进会议室，递上一份文件：“周生，这是松本先生刚发来的最新估值报告，受《广场协议》刺激，东京核心区商业地产价格一夜之间上涨15%，我们的物业总估值已经突破13亿美元！”
“太好了！”周鹏接过报告，快速浏览一遍，脸上露出满意的笑容，“松本先生，通知各银行，暂停二次抵押，密切关注汇率走势，准备在日元升值到1:180时，开始分批出售部分住宅物业。”
“收到，周生！”松本健一的声音从电话里传来，充满了干劲。
会议结束后，众人陆续离开，顾维桢特意留了下来，看着周鹏说道：“周生，现在我们的资产规模已经突破60亿港币，其中日本地产贡献了近一半。接下来，是否要考虑降低杠杆，规避汇率波动风险？”
周鹏走到落地窗前，望着维多利亚港的繁忙景象，眼神深邃：“顾部长，风险与机遇并存。日元升值的大趋势不会改变，我们要做的是顺势而为。当然，风险控制也不能放松，你牵头制定一份汇率对冲方案，用部分利润购买日元远期合约，锁定未来收益。”
“我明白，周生。”顾维桢点了点头，心中对周鹏的敬佩又深了一层。这个年轻的总裁，不仅有惊人的魄力和远见，更有缜密的风险意识，难怪能在短短六年内缔造如此庞大的商业帝国。
周鹏拿起桌上的私人电话，拨通了王祖贤的号码，语气温和：“祖贤，忙完了吗？晚上一起去尖沙咀的日料店吃饭，庆祝一下。”
电话那头传来甜美的声音：“好啊，周生，是不是有什么好消息？”
“算是吧，”周鹏嘴角上扬，“我们在日本的投资，收获了第一波红利，以后有更多能力做自己喜欢的事业了。”
挂了电话，周鹏心中感慨万千。重生一世，他不仅要弥补前世的遗憾，更要抓住时代的机遇，打造一个横跨全球的商业帝国。日本地产的成功，只是一个开始，接下来，他还要在美元贬值、欧洲一体化的浪潮中，继续书写资本传奇。
夕阳西下，金色的余晖洒在华夏娱乐大厦的玻璃幕墙上，折射出耀眼的光芒。周鹏知道，一场更大的财富风暴，还在后面等待着他。