香港中环的恒基总部写字楼，落地窗外是维多利亚港的粼粼波光，万吨巨轮正缓缓驶过，像极了房地产行业里那些看似稳健、实则暗藏风险的庞然大物。办公室里，陈启棠坐在红木办公桌后，指尖摩挲着那张泛黄的1997年字条，纸页边缘的折痕早已被岁月磨得光滑，上面“潮水退去，方知谁在裸泳”八个字，在台灯下泛着淡淡的光泽。
桌案上摊着一份“内地资产清单”，红笔圈出的两处物业格外醒目——广州天河区和越秀区的两座写字楼。这是恒基在内地最后的非核心资产，也是陈启棠计划“最后清仓”的目标。
“爸，真的不再等等？”陈文博站在桌前，手里拿着一份市场分析报告，语气带着几分不甘，“广州这两座写字楼，地段好，租金回报率稳定在4%，最近还有中介说，有开发商想溢价10%收购，我们现在按低于市场价5%抛售，太亏了。”
陈启棠抬起头，目光透过老花镜，落在儿子年轻的脸上。他知道，陈文博和大多数内地开发商一样，还沉浸在楼市上涨的幻觉里，没看清潮水退去前的暗流。“亏？”他轻笑一声，拿起红笔，在资产清单上重重划了一道横线，“文博，你忘了1997年的教训？当年那些说‘房价会一直涨’的人，最后都成了债务的奴隶。现在内地的楼市，和1997年的香港何其相似？高杠杆、高溢价，表面繁花似锦，实则早已千疮百孔。”
他把1997年的字条推到陈文博面前，字条上的墨迹虽有些褪色，却字字千钧：“你看这张纸，当年我那位朋友，就是因为贪恋最后一个铜板，不肯抛售非核心资产，结果风暴一来，满盘皆输。现在内地的高杠杆房企，负债率动辄超过80%，和当年的他有什么区别？”
陈文博拿起字条，指尖抚过粗糙的纸页，脸上的不甘渐渐褪去，取而代之的是一丝犹豫。他不得不承认，父亲的判断从未出错。从2011年开始，父亲就陆续减持内地非核心资产，从广州的商铺到北京的写字楼，每次都顶着“卖早了”的质疑，却每次都避开了后续的市场波动。
“可现在内地楼市还在涨，很多同行都在加码拿地，我们就这样彻底退出，会不会错失机会？”陈文博仍有些迟疑，他看着资产清单上那两座写字楼的评估价，心里难免有些可惜。这两座写字楼是恒基早年低价购入的，如今市值已翻了三倍，按低于市场价5%抛售，确实像是割肉。
“机会？”陈启棠摇了摇头，从抽屉里拿出一份《内地房企债务风险报告》，上面用红笔标注着多家高杠杆房企的负债率，最高的已超过95%，“这不是机会，是陷阱。你以为的上涨，是政策托底的虚假繁荣，是高杠杆堆起来的泡沫。一旦政策收紧，资金链断裂，这些溢价都会化为乌有。我们要的不是短期的暴利，是家族资产的长治久安。”
他顿了顿，目光投向窗外的维多利亚港，语气带着几分感慨：“1997年金融风暴，我亲眼看着无数富豪一夜返贫，就是因为把所有鸡蛋都放在一个篮子里，不懂及时止损。恒基能走到今天，靠的不是追逐风口，而是敬畏风险、守住底线。这两座广州写字楼，虽然租金稳定，但属于非核心资产，一旦内地楼市降温，变现难度极大，不如现在趁市场还没恶化，早点出手，把资金转移到更安全的地方。”
陈启棠的话像一记警钟，敲醒了陈文博。他想起2013年父亲抛售北京写字楼后，不到三个月，北京写字楼价格就跌了8%，那些当初嘲笑父亲“胆小”的同行，后来都纷纷陷入了困境。而恒基因为提前撤离，不仅保住了收益，还趁机收购了伦敦金丝雀码头的写字楼，如今每月租金收益稳定，成了家族资产的压舱石。
“我明白了，爸。”陈文博点了点头，脸上的犹豫彻底消失，“我这就安排团队，按低于市场价5%的价格抛售这两座写字楼，争取尽快完成交易，资金全部转入悉尼账户。”
“很好。”陈启棠满意地笑了笑，“告诉团队，不要贪多，只要买家出价符合我们的底线，就可以成交。另外，跟买家明确，一次性付款，不接受分期付款，避免夜长梦多。”
抛售过程并非一帆风顺。第一个买家是内地的一家房企，想用分期付款的方式压价，要求分三年付清房款，还想再压低3%的价格。陈文博有些心动，觉得可以再谈谈，却被陈启棠一口拒绝。
“不行，必须一次性付款。”陈启棠在电话里对陈文博说，“这家房企的负债率超过85%，属于高风险企业，分期付款看似稳妥，实则可能面临对方资金链断裂的风险。我们要的是安全离场，不是再一次陷入内地楼市的泥潭。”
陈文博听从了父亲的建议，拒绝了这家房企的要求。很快，第二个买家出现了，是一家香港的投资公司，愿意一次性付款，价格也符合恒基的要求，只是希望能延迟一个月办理过户手续。
陈启棠再次果断拒绝：“延迟过户？不行。现在内地楼市的政策风向已经变了，谁知道一个月后会发生什么？告诉对方，要么现在签约过户，要么就放弃。我们不缺买家，缺的是及时离场的决心。”
最终，恒基与这家香港投资公司签订了交易协议，以低于市场价5%的价格，成功抛售了广州的两座写字楼。当悉尼账户收到资金到账的提示时，陈文博看着手机屏幕上的数字，心里百感交集。他终于明白，父亲的“亏”，其实是最大的“赚”——赚的是安全，赚的是长久。
交易完成的那天晚上，陈启棠在办公室里召开了视频会议，全球各地的恒基分公司负责人都在线上。他看着屏幕里一张张年轻的面孔，语重心长地说：“从今天起，恒基内地业务正式进入‘只运营、不拿地’的阶段，负债率严格控制在25%以下。我们的核心资产将集中在香港、伦敦、悉尼，这些地方的市场更成熟，风险更可控。”
他举起那张1997年的字条，对着镜头说：“这张字条，是我们家族的传家宝，也是恒基的经营哲学。它告诉我们，做地产就像航海，遇到风暴时，最重要的不是追逐远方的灯塔，而是守住自己的船，扔掉多余的负重，才能行稳致远。内地的楼市风暴即将来临，我们现在的撤离，不是逃避，是为了在风暴过后，还能拥有重新出发的资本。”
视频会议结束后，陈启棠和陈文博站在落地窗前，看着香港的万家灯火。陈文博忍不住问：“爸，以后内地楼市真的会降温吗？”
“不是会不会，是何时会。”陈启棠语气坚定，“高杠杆的游戏，终有结束的一天。现在内地的房企，就像在钢丝上跳舞，手里的杠杆就是平衡杆，一旦平衡杆断裂，就会粉身碎骨。我们不玩这种游戏，我们要做的，是在钢丝下铺好安全网，等着那些掉下来的人，而不是和他们一起冒险。”
他顿了顿，目光落在上海的方向，那里还有恒基最后一处内地核心资产——一座位于陆家嘴的写字楼。“上海的那座写字楼，我们留下。”陈启棠说，“它的租金收益稳定，而且是核心地段的优质资产，就像我们船上的压舱石，能让恒基在风暴中保持稳定。除此之外，内地再无新增投资。”
陈文博点了点头，心里彻底信服了父亲的远见。他打开恒基的全球资产分布报表，上面显示：香港40%、伦敦30%、悉尼20%、内地10%，负债率25%。这个数据，在全球房地产行业都算得上是“稳健标杆”。
“爸，我以前总觉得你太保守，现在才明白，保守不是胆小，是敬畏风险。”陈文博感慨道。
陈启棠拍了拍儿子的肩膀，脸上露出了欣慰的笑容：“文博，做企业就像做人，不能贪多求快，要一步一个脚印，守住底线，才能走得长久。1997年的教训，我记了一辈子，也希望你能记一辈子。恒基的未来，就交给你了，记住，无论市场如何变化，‘稳健’二字，永远是我们的立家之本。”
夜色渐深，维多利亚港的灯光依旧璀璨，但陈启棠知道，内地楼市的灯光，很快就要暗淡下来。那些还在追逐地王、加杠杆的开发商，终将为自己的疯狂付出代价。而恒基，因为这场“离岸资产的最后清仓”，已经提前登上了安全的方舟，在即将到来的风暴中，稳如泰山。
上海陆家嘴的那座写字楼，此刻正沐浴在夜色中，玻璃幕墙反射着城市的霓虹。它就像恒基在内地的最后一个守望者，见证着行业的狂欢与疯狂，也守护着一个家族的稳健与传承。而陈启棠手里的那张1997年的字条，在灯光下熠熠生辉，成了恒基家族最珍贵的财富，也成了房地产行业最深刻的警示。