港督府的那一道厚重黑色铁门在身后缓缓地合拢，隔绝门外鼎沸的人声和刺眼的闪光灯。
林火旺走在铺着深红地毯的长廊上，身旁是亦步亦趋、神情紧绷的高乔浩。林火旺的目光十分平静地扫过两侧墙上，那里挂着历任港督的画像，就是他的内心却在回溯着，这片土地未来二十多年的发展轨迹。
居者有其屋！！！
这是多么好的初衷啊！
林火旺在心中忍不住感叹了起来。
他记得很清楚，在真实的历史上，麦理浩正是要在今年的年底首次抛出类似的计划，试图缓解港岛底层恶劣的居住困境。
不管他是为了政绩，还是真的为了港岛的底层民众也好。
他的这一份热情和蓝图倒是描绘得相当的真切。
然而，当理想真的撞上现实的冰山后，这艘名为“居者有其屋”的新轮，最终也只能说，是完成了一小半的航程，便偏离了轨道，甚至在后来的岁月里，甚至还无意中成为了推高房价的“帮凶”。
为什么这造成这样的结果呢？
林火旺来之前就已经认真剖析过，答案既简单又现实，那便是巨大的利益的捆绑与各方力量的博弈结果导致的。
一方面，港府的运转，肯定需要庞大的财政收入，而土地批租是条捷径，是“土地财政”赖以维系的根基。
不管是麦理浩，还是他的继任者们，并非不想多建、快建平价屋邨，但所要面对的现实却是，他们想做这些就更加需要依赖这些手握资源的“地产诸侯”。
那些盘踞在港岛顶端的大亨们，无论是英资的怡和、太古，还是华资的长实、新鸿基、恒基，哪一个又能容忍大规模平价保障房涌入市场，冲击他们精心维护的高昂房价体系？因为这将意味着利润被大幅摊薄，甚至资产缩水。
杀头的买卖有人做，赔本的生意无人问。
这便是任何地方资本都遵循的铁律，放之四海而皆准。
所以，当面对港府的高声呼吁，大地产商们要么阳奉阴违，象征性配合；要么干脆抵制、拖延。
港府失去了强有力的执行伙伴，仅靠着自身机构，毫无疑问是效率低下的。为了维系计划，只能将时限不断拉长，申请门槛无形中提高，审核程序复杂冗长。
底层那些真正急需改善、在“鸽笼”和木屋中煎熬的市民，看着渺茫的轮候时间和苛刻的条件，只能绝望地将目光投向私人市场，在漫长的等待中被迫耗尽微薄的积蓄去接盘日益高企的私楼。
庞大的住房需求始终得不到有效满足，反而为地产商们维持高房价提供了支撑——“你看，居者有其屋也供不应求嘛，市价自然坚挺。”
久而久之，这一盘原本为了惠民的好棋，竟演变成了助长垄断和推高房价的怪圈。港府被深深套牢在土地财政和地产经济的战车上，转型科技、金融的决心和空间被不断挤压。
包括后来的所谓“数码港”，到头来也是被地产思维侵蚀，沦为一个挂着高科技羊头的地产项目。整个城市的经济结构变得单一而脆弱，物价畸高，贫富差距成了无解的顽疾。
弯路，港岛的未来，走了太多的弯路了。
林火旺的目光停留在画像上某位面目模糊的殖民者脸上，看到了未来二十多年港岛一步步走入的发展死胡同，错失了多少腾飞的契机。他心中忍不住唏嘘不已。
穿过典雅的回廊，进入一间布置相当考究的会客厅。
空气里弥漫着上等红木和皮革的味道，高乔浩紧张地拉开一张椅子，示意林火旺坐下，自己则有些局促地坐在旁边，他的身体微微前倾，双手紧握放在膝盖上。那份替老板背负的庞大贷款压力和对眼前局势的不确定感，让他额头上早就已经满头大汗了。
港督麦理浩则是换了身舒适的便装，重新走了进来。
他挥手屏退了侍者，脸上的凝重和适才在广场上被舆论逼迫的窘迫已经消散，恢复了作为殖民地最高长官应有的沉稳与从容。
“小林生，请随意，到我这里来，不用拘束。”麦理浩在主人位的沙发坐下，甚至脸上还带着一丝轻松的笑意，“茶点还合口味吗？特意请老师傅做的。”
“有劳费心，非常精致。”林火旺从容地点点头，端起白瓷杯啜了一口微凉的香茗。
这桌上摆放的几碟中式点心，的确算得上是可圈可点，清香的绿豆糕，精致的核桃酥，非英式甜点的齁甜，更显雅致。他刚刚尝了一块绿豆糕，清甜适口，确实是地道的老手艺。
麦理寒暄几句后，目光便落在了面前那厚厚一沓林火旺呈上的计划书副本上。他收敛起笑容，拿起文件：“小林生请稍候，这【居者有其屋】计划，容我先大致过目一番。”
林火旺微微点头，做了个“请便”的手势，便和高乔浩安静地等待。会客室内，此时安静得就只剩下纸张翻动的沙沙声。
麦理浩的目光在目录和摘要间快速移动，然后是项目概述、合作模式、财务模型的关键部分。他脸上的轻松惬意渐渐被惊异和凝重取代。他看得很快，但越看眉头皱得越紧，不是因为计划不好，而是因为它太好了！好到超出了他作为总督的预期，甚至颠覆了他对资本家追逐利润本能的认知。
这份计划书，相当细致、具体、操作性也强，不像是刚刚在仓促之间就拟就的，倒像是经过长时间详尽调研和周密计算而制定的商业提案。
更让他心头震动的是其中关于置地集团的条款。针对保障性住房的开发和运营，置地几乎只收取一个象征性的“服务费”和极其微薄的管理成本加成。文件中设定的利润率区间控制在 1%至 5%，在麦理浩看来，这根本就没有任何的盈利，而是赤裸裸的亏损！
一个小时过去。
林火旺和高乔浩几乎未发一言，品着茶，吃着点心，耐心等待着。
当林火旺拿起第二块绿豆糕，刚咬下一口时，麦理浩终于将手中的文件放回了桌面。他抬起头，眼神里充满了审视、困惑，还有一丝不易察觉的警惕。
“小林生，”麦理浩也没有过多的试探与客套，直接就开门见山说道，“看完这份计划，我真的很震惊，而且更加的疑惑。”
“港督阁下，请指教。”林火旺笑着放下糕点，神色平静地应道。
“我不明白。”麦理浩盯着林火旺的眼睛，，“据我所知，为了拿下置地集团的控股权，你可是付出了很大的代价，在汇丰银行和怡和洋行那里都借了巨额债务。
你现在最应该，也是最迫切的任务，难道不是尽快掌控置地的核心业务，利用它旗下那些价值连城的优质土地和顶级物业，创造丰厚的盈利，迅速提升股价，稳定财务，甚至偿还部分债务吗？这才是最符合商业逻辑，也是作为置地主人的职责所在。”
他拿起计划书，轻轻拍了拍：“可现在，你却拿出了这样一份方案。以近乎免费的姿态，提供土地和开发资源，协助港府大规模建设保障性住房？这其中的商业损失，恕我直言，绝对是一个天文数字。这不符合常理，更加完全不符合一个商人，尤其是一个刚刚进行了一场高风险杠杆收购的商人的行为逻辑。”
麦理浩说到这里顿了一下，才十分慎重地说道:“除非……你想效仿你们历史上那些备受推崇的人物？宁可自己亏损巨大，也要为港岛的草根阶层谋福祉？你要做这个时代的圣人？”
面对这近乎摊牌的质疑，林火旺的嘴角却勾起了一抹耐人寻味的笑意。他没有直接回答“圣人”与否，而是提出了一个反问：“麦理浩爵士，您是从哪里得出的结论，认为这样做我一定会亏本呢？”
“哦？”麦理浩眉梢微扬，身体靠回沙发背，仿佛听到了意料之外却又意料之中的有趣回应，“这难道不是显而易见吗？就在你的计划书里，白纸黑字写得清清楚楚！”
他翻开计划书，准确地点向那些关键条款：“你们置地集团与港府的合作方式，无非两种：一种是置地出让自有土地用于保障房建设；另一种是港府提供土地，置地负责开发运营。但无论哪一种，计划书里都明确规定了，置地将完全被隔离在保障性住房的最终定价和销售环节之外！你们只能收取一个基于成本的‘建设和运营费用’。
虽然你设定了1%到5%的利润率区间，但麦理浩以一个深谙此道的局内人口吻说道，“在我接触过的所有港岛地产企业中，没有一家，会把综合成本，土地、资金、时间、人力、管理等压缩到这个极限低位来做！
这个账面上的‘微利’，按照置地的体量和港岛地产的正常盈利水平换算，本质上就是巨额的亏损。这就像让一个顶级厨师去街边档卖大包，只收个柴火钱。”他做了一个有力的手势，强调其不可行性。港岛地产的暴利是常态，而这份计划书要求置地做的，等同于放弃了这份暴利的大头。
“总督阁下，您看到的，”林火旺脸上的笑容更深，而且还带着一种俯瞰棋局的从容，“只是计划书里写出来给您看的部分。”
他不等麦理浩反驳，继续说道：“是的，单看保障房这一块，置地几乎无利可图。但请再仔细看看计划的配套部分，甚至我附带呈送的商业开发规划书。”
林火旺又敲了敲另一份文件:“每一处‘居者有其屋’大型新市镇的中心位置，都将由我们置地集团主导开发并持有核心商业物业——龙广场（dragon plaza）！这不仅仅是购物中心。它将是集顶级零售、餐饮、娱乐于一体的超级商业综合体。更重要的是，”
紧接着，林火旺便抛出了最关键的核心点，“围绕每一个大型保障房社区、每一个龙广场，我们同时规划了配套的高阶写字楼园区、龙JUmp主题乐园，以及……毗邻的高品质、市场化的商品住宅项目！”
“与此同时，为了支撑整个社区巨量人口的出行便捷和商业活力，港府必须配合我们，将规划中的港铁未来线路，在这些新社区的中心位置——龙广场的门口，设立站点！站点名称，必须是‘龙广场’站。”
“总督阁下，当几十万甚至上百万的低成本住户被导入一个新社区时，他们需要消费，需要娱乐，需要就业。龙广场提供零售、餐饮和基础就业岗位。
高阶写字楼吸引公司入驻，创造本地中高层职缺，也为邻近高端住宅的居民提供服务需求。主题体验区吸引家庭和游客。而社区内庞大的居住人流和高品质的生活配套，又反过来支撑了中心商圈、高端楼盘的价值和租金！”
“保障房项目，为我们精准、快速地锁定了巨量的基础客源和人气。而我们在其周边配套开发并持有的高端商业地产龙广场、写字楼、主题娱乐和高端住宅项目，才是真正的利润源泉所在。保障房建设本身产生的微薄利润，甚至可以说，是我们获取政府优惠政策、优惠地块以及这项巨大基础客流垄断性‘导入协议’所必须付出的……渠道费用！”
“这一套打法！”林火旺丝毫不怕泄露地说道，“不仅仅是建房子，是在造城！以平价甚至微利的保障性住房为抓手，导入人口规模，带动周边多元化、高附加值的高端物业开发，形成内部经济循环和品牌价值高地。
人口的规模效应和龙腾品牌的聚集效应一旦形成，其带来的长期租金收益和资产升值潜力，远非传统‘拿地-盖楼-卖楼’模式可比。龙广场在哪里，哪里就是核心商圈！哪里就是资产增值的中心！”
麦理浩陷入了沉默。他确实看到了林火旺文件中那些商业配套部分的文字，但在这个年代，他无法彻底理解这种“羊毛出在狗身上，猪来买单”的高维商业模式。
在1970年代末的港岛，地产商们的玩法原始而高效：拿下一块地，修盖大厦，住宅或商用，进行宣传，预售楼花，借助持续上涨的房价预期进行炒卖，高价出售。
或者持有高端物业收租，坐享其成。在这个黄金时代，只要拥有足够的资本和渠道拿到位置不错的地块，躺赚几乎是常态。
就像李嘉城的长江实业，刚刚在地铁上盖物业的竞标中击败置地，中标消息传出，长实股价便如火箭般蹿升。
即使当时长实几乎“兜比脸还干净”，汇丰等银行也毫不犹豫地提供十数亿的贷款支持其后续开发。
为何？因为市场认为这是包赚不赔且利润丰厚的“金蛋”。一切核心都在“地段、开发、卖出\/持有”这条简单价值链上。
林火旺现在提出的这套计划，在麦理浩看来，无疑是画蛇添足。置地本身坐拥金钟、中环的核心地块，只做高端租赁或豪宅开发，利润足以支撑发展。
为何要费尽心机去涉足那些偏远土地上的大型平价社区开发，还要搭配巨额投入做商业中心、主题乐园？这成本、这精力、这潜在风险与收益比，似乎完全不成比例。
尤其是那计划书里保障房项目可怜的利润数字，简直就是赔本赚吆喝。只有一种解释似乎说得通——林火旺在下一盘更大的“非商业”棋局，他想收买民心，博取巨大的社会声望和草根支持，为自己的商业帝国打下不可撼动的政治根基。
但这样做的代价……动辄数亿乃至数十亿港币的利润舍弃？麦理浩内心摇头，觉得这太过疯狂。
在麦理浩的面前，林火旺当然不会向麦理浩完全展露未来的图景。
比如品牌聚合效应、长线资产价值倍增、对抗经济周期的能力以及获得土地资源的效率优势。他只需要将未来要做的一些表象逻辑说清楚，然后再顺着麦理浩部分“正确”的猜测，去包装一层合理的商业外衣即可。
……